Stavba roubenky – 2. část | Projekt
V minulém článku jste si mohli přečíst pár tipů, na co se zaměřit při výběru pozemku. Dnes se podíváme na další krok, kterým je stavební projekt.
Důležité pojmy ze stavebního zákona
Stavebník (investor) – ten, kdo bude stavět.
Hlavní projektant – architekt nebo inženýr, který projekt autorizuje a nese zodpovědnost za jeho správnost. Zpravidla projekt dílem vypracuje sám a dílem koordinuje spolupracovníky (projektanty jednotlivých profesí).
Stavitel – zhotovitel stavby, nejčastěji stavební firma. Při stavbě svépomocí jsou stavebník a stavitel jedna osoba.
Kdo mi zpracuje projekt roubenky?
Vypracování stavebních projektů je zařazeno podle stavebního zákona mezi tzv. vybranou činnost ve výstavbě, kterou je oprávněna vykonávat osoba s autorizací (kulatým razítkem) v příslušném oboru. Projektanta si můžete vybrat na stránkách České komory autorizovaných techniků a inženýrů (ČKAIT). Obdobně architekti jsou sdruženi v České komoře architektů (ČKA). Výběr se seznamu autorizovaných osob je spíše teoretická možnost, jak najít svého architekta nebo projektanta. Navrhování roubenek je specifická disciplína, proto je dobré obrátit se na projektanta, který se na tento typ staveb zaměřuje. Najít ho můžete přes osobní doporučení, realizační firmu nebo na základě nabídky na internetu nebo v odborném tisku (například v časopise Sruby a roubenky).
Velké realizační firmy mají často vlastní projekci a jsou schopny dodat stavbu tzv. na klíč včetně projektu a stavebního povolení.
Potřebuji architekta, projektanta nebo oba?
V prvním odstavci se míchají pojmy architekt a projektant. Pojďme si vysvětlit, kdo je kdo. Architekt se zabývá návrhem domu, tedy umístěním na parcele, dispozicemi jednotlivých podlaží, vnějším vzhledem a interiérem. V první fázi vypracuje tzv. architektonickou studii. Poté převezme práci projektant a zpracuje stavební projekt v dohodnutém rozsahu (nejčastěji pro stavební povolení). Spolupracuje přitom s projektanty jednotlivých profesí (vytápění, elektroinstalace, statika, požární bezpečnost a další). Na závěr se opět uplatní architekt při návrhu interiéru.
Váš člověk je tedy architekt nebo stavební inženýr, který bude řídit projekt a kromě vlastního podílu práce bude koordinovat spolupracovníky. Na závěr celý projekt autorizuje a potvrdí tak jeho správnost.
Někteří stavebníci mají tendenci architekta vynechat a jít přímo za projektantem. Toto řešení může fungovat u staveb malého rozsahu, pokud má stavebník jasnou představu o tom, co chce stavět nebo se bude upravovat typový projekt. Ve všech ostatních případech doporučuji stavebníkům nejprve oslovit architekta. Není nic horšího než udělat největší investici svého života a pak zjistit, že v místnosti je málo světla, není kam uložit sekačku, na WC v podkroví se nelze postavit a dům mohl stát na pozemku o pár (desítek) metrů vedle.
Co obsahuje projekt
Projekt pro stavbu rodinného nebo rekreačního domu má ideálně tyto fáze:
A. Příprava stavby – průzkumy a rozbory
Jedná se například o radonový průzkum, zaměření pozemku geodetem, hydrogeologický průzkum kvůli vsakování srážkových nebo odpadních vod, posouzení podloží kvůli základům a další. Průzkumy a rozbory jsou nezbytným podkladem pro projekt a vypracovávají se v předstihu.
B. Návrh – studie stavby
Situace s umístěním domu na parcele, půdorysy jednotlivých podlaží, fasády, 3D model, propočet nákladů stavby (hrubý odhad nákladů podle kubíků obestavěného prostoru).
C. Společná dokumentace pro územní a stavební řízení
Obsah je stanoven vyhláškou č. 499/2006 Sb. a o dokumentaci staveb. Skládá se z textových částí, situace, stavebních výkresů, statiky, požárně bezpečnostního řešení a techniky prostředí staveb (vytápění, elektroinstalace, vodovod, kanalizace a další). Poslední částí jsou Doklady, které obsahují všechny nezbytné „papíry“ k povolení stavby.
D. Inženýring
Disciplína zvaná inženýring zajistí, že desky s názvem Doklady jsou dostatečně objemné a úspěšnému vydání stavebního povolení nic nebrání.
Zahrnuje:
- stanoviska, rozhodnutí a vyjádření dotčených orgánů ke stavbě (např. odbor životního prostředí, památkáři, CHKO),
- stanoviska vlastníků dopravní a technické infrastruktury k existenci sítí a napojení (např. ČEZ, správce vodovodů a kanalizací, plynárny, vlastník přilehlé komunikace)
- Průkaz energetické náročnosti budovy
- souhlasy majitelů okolních pozemků v případě stavby na ohlášku
- další doklady (např. hluková studie)
Poslední dobou je inženýring opravdovou zkouškou trpělivosti při jednání s úřady. Pokud si na něj sami netroufáte, většina projektantů ho vyřídí za vás. V opačném případě se domluvte alespoň na přípravě nezbytných podkladů.
E. Dokumentace pro provedení stavby
Zpracovává se samostatně nebo se slučuje s předchozím bodem C, kdy vznikne tzv. jednostupňový projekt, který slouží pro povolení i realizaci stavby.
Častou chybou je realizace stavby jen podle dokumentace pro stavební povolení, která je zpracována v minimálním rozsahu podle vyhlášky v měřítku 1:100 (dům o velikosti 7x12 metrů má na výkrese 7x12 cm). Řemeslníci pak na stavbě absenci podkladů nahrazují vlastní invencí, což vede často k chybným řešením.
F. Rozpočet jako podklad pro výběr zhotovitele
Pokud máte v úmyslu oslovit více stavebních firem (a to byste měli), nechte si zpracovat položkový rozpočet, který jim předáte k ocenění. V opačném případě jsou nabídky těžko porovnatelné (každá obsahuje trochu něco jiného). Rozpočet dostanete ve dvou verzích. Jedna bude s cenami podle aktuálního ceníku stavebních prací. Získáte poměrně přesnou představu o tom, kolik bude dům stát, a navíc můžete rozpočet použít pro banku kvůli hypotéce. Druhá verze se označuje jako tzv. „slepý rozpočet“, obsahuje pouze výpis položek bez cen a je určená pro ocenění stavební firmou.
Jak dlouho trvá zpracování projektu a vydání povolení?
Aby se vše pohodlně stihlo, doporučuji vyhradit si jeden rok na přípravu a teprve v tom následujícím začít se stavbou. Zpracování průzkumů, vypracování projektu, projednání na úřadech a výběr zhotovitele určitě nezabere méně než 6 měsíců. Reálná doba je spíše kolem 9 až 12 měsíců.
Kolik stojí projekt?
Cena za projekt je individuální, stanovená na základě nabídky a poptávky. Dobrým vodítkem jsou stránky cenyzaprojekty.cz, kde si můžete vypočítat jak cenu za stavbu, tak cenu za projekt.
Cena za projekt roubenky, v rozsahu A‑F dle výše uvedeného obsahu projektu, s obytným podkrovím o zastavěné ploše cca 100 m², se pohybuje kolem 100–150 tis. Kč. Pokud plánujete stavět v Královéhradeckém kraji a okolí, nabízím úvodní konzultaci a zpracování cenové nabídky zdarma. Ozvěte se pomocí kontaktu, ráda se s vámi setkám.
