fbpx

Na co si dát pozor při koupi chaty nebo chalupy

Spojení „koupě chalupy“ předstihlo při vyhledávání na Googlu všechny ostatní druhy nemovitostí. Karanténa a omezené možnosti cestování přiměly Čechy k návratu k oblíbenému chalupaření. Pojďme se podívat, na co se zaměřit při výběru rekreačního bydlení, kde někteří z nás tráví víkendy, dovolenou i home office.

Lokalita versus cena

V turisticky vyhledávaných oblastech, především na horách, už prakticky nekoupíte kvalitní nemovitost pod 5 mil. Kč. Zdánlivě levnější stavby bývají ve špatném technickém stavu a vyžadují investice v řádu jednotek milionů. Nabídky vždy porovnávejte nejen mezi sebou, ale také s cenou pozemku v dané lokalitě a náklady na nový dům. Nemá smysl platit za opotřebený dům více než za novostavbu, pokud nemá výjimečnou hodnotu (ta může spočívat například v tom, že v lokalitě už nejsou žádné volné stavební pozemky). Cenu za nový dům uvažujte od 3,5 mil. Kč výše (internetové nabídky „dům za milion“ v reálném světě bohužel neexistují).

Dostupnost

Věnujte pozornost tomu, po jaké cestě se k nemovitosti jezdí a komu tato cesta patří. Stav cesty se může v průběhu roku měnit. Po dešti může být rozblácená, v zimě může zapadat sněhem a není možné jí protahovat. Ideální je asfaltová nebo zpevněná štěrková cesta ve veřejném vlastnictví (v majetku obce, kraje nebo státu). Údaje o vlastníkovi najdete v katastru nemovitostí.

 

dostupnost chalupy

Elektřina

Napojení na elektrickou energii je dnes již standardem. Ověřte si, zda je elektřina přivedena pomocí zemního kabelu nebo vzdušným vedením (to může komplikovat rekonstrukci střechy) a kde je umístěn elektroměr. V optimálním případě se nachází na veřejně přístupném místě, například v pilíři v oplocení. Častou variantou je však zastaralá elektroinstalace s hodinami ve fasádě.

Pitná voda

S chybějícím zdrojem pitné vody se potýká řada rekreačních objektů. Zdravotně nezávadnou vodu získáte buď z veřejného vodovodu nebo z vrtané studny (nechte si předložit aktuální rozbor vody). Studny kopané nebo studánky ve sklepech nejsou spolehlivým zdrojem pitné vody, ačkoliv majitel možná tvrdí něco jiného. Může být problém s vydatností i s případným znečištěním povrchovými vodami při velkých deštích, hnojení na nedalekém poli apod.

Kanalizace

Odvedení splaškových vod bývá nejslabším místem staveb na venkově. V mnoha obcích stále není vybudována veřejná kanalizace a čistírna odpadních vod. V takovém případě máte tři legální možnosti, jak likvidovat splašky. První je dostatečně velká, těsná jímka, která je pravidelně vyvážena. Druhou možností je septik s filtrem, odkud jsou přečistěné vody odváděny do potoka nebo do vsaku. Třetím je domovní čistírna odpadních vod. „Oblíbené“ řešení českých chalupářů – jímka s trativodem – je z hygienického hlediska nepřípustné a může dlouhodobě kontaminovat například zmíněnou kopanou studnu.

Technický stav domu

Popsat technické vady v jednom odstavci nelze. Jednu věc bych ale vypíchla. Je jí stav komínů, do kterých jsou zaústěny spotřebiče na tuhá paliva, tedy krby, kamna, kotle apod. Často se setkávám se starými zděnými komíny, které nemají kovovou vložku, zato jsou zanesené sazemi a zdivo nad střechou se rozpadá. Požár takového komína, od kterého může chytit celý dům, je jen otázkou času. Základní údržba komínu vyplývající ze zákona je 1x ročně kontrola kominíkem a 2x ročně čištění. Nechte si od majitele předložit zprávy o kontrole a čistění za minulé období. O dalších technických vadách se dočtete v článku 8 závad starších rodinných domů, které byste při koupi neměli přehlédnout.

Chalupa ihned k obývání nebo k rekonstrukci

Při koupi chalupy, která vyžaduje opravy nebo dokonce celkovou rekonstrukci, počítejte nejen s dodatečnými finančními náklady, ale i s časovou náročností. Ať už budete pracovat vlastníma rukama nebo koordinovat práci řemeslníků na stavbě vzdálené desítky kilometrů, zabere vám to stovky hodin. Zvažte, zda vám to vaše pracovní a rodinná situace umožňuje a konzultujte záměr se svými blízkými. Není nic horšího, než když se chalupa nestane vysněným místem odpočinku, ale dalším břemenem, kam bude rodina s narůstajícím odporem jezdit víkend co víkend brigádničit. Pamatujte, že i údržba domu a zahrady v dobrém stavu zabere času víc než dost.

 

chalupa Orlické Záhoří

Koupě pozemku a novostavba

Nedostatečná nabídka na trhu přivádí zájemce o chalupaření k myšlence koupit pozemek a postavit novostavbu. Obdobně jako u celkové rekonstrukce je nutné počítat s delším časem, který je potřebný pro zpracování projektu, získání stavebního povolení a samotnou stavbu. Jen zřídka to lze stihnout za kratší dobu než jeden rok. Počítejte spíše se dvěma až třemi lety.

Nepodceňujte koupi nemovitosti

Pokud kupujete chatu nebo chalupu, nechte si odborně posoudit její technický stav. Nepodléhejte tlaku majitelů, kteří se snaží využít pro ně výhodných podmínek na trhu a nabízejí za hodně peněz málo kvality. S poptávkou na inspekci mě můžete nezávazně kontaktovat.

Ohlédnutí za pracovním rokem 2019

Piškot pronikl s ročním bilancováním až do newslettru portálu Na volné noze, což mě motivovalo k opožděnému sepsání článku na stejné téma. V roce 2019 jsem naklikala do počítače několik projektů, posvítila se na dvacítku nemovitostí a nechala se poprvé v životě vyfotit jinak než s dětmi. Poslední měsíce trávím, mimo jiné, předělávám webu, na který jsem umístila zmíněné fotky.

Projekty

Zkraje roku jsem pracovala na projektu bytového domu ve Svitavách, který však nikoliv mojí vinou stále není dokončen a budu se s ním muset ještě popasovat. Na jaře přišel na řadu projekt roubenky v Žacléři, na který jsem se hodně těšila. Studii navrhla Katka Novotná, se kterou jsme vytvořily sehraný kancelářský tandem. Jenže jak to v projektování bývá, přišlo nějaké ALE. Když byl projekt před odevzdáním, vystavili mu stopku sousedi a musí se předělat. Po prázdninách jsem se pustila do projektu rodinného domu v Plotištích, který navrhl Max Vlček. Zde to vypadá, že po martýriu v podobě vyběhávání razítek a jednání se sousedkou, se snad na jaře kopne do země (ťuk, ťuk). Žárovka architekti už mě adoptovali do týmu a já jsem moc ráda za přísun pěkných zakázek. V mezičase je prokládám menšími akcemi typu garáž nebo úprava rodinného domku, kterými mě zásobují známí a známí známých.

Inspekce

V uplynulém roce jsem měla možnost důkladně prověřit zhruba dvacítku domů, bytů a pozemků. O stavu realitního trhu jsem psala už v loňském článku. Nedobrá situace pro kupující přetrvává. Setkala jsem se dokonce s praktikami, které bych označila za „šmejdy v realitách“. Levně koupený dům je naoko opraven a obratem draze prodán nic netušícímu klientovi, kterému po první zimě kompletně zplesniví. Také jsem zažila případ, že prodávající neumožnil provedení inspekce. Pro všechny, kteří nechtějí naletět, jsem sepsala článek 8 závad starších rodinných domů, které byste při koupi neměli přehlédnout.

Školení

Osazenstvo ze spřátelené realitní kanceláře reality Vašatová mě požádalo, abych jim udělala školení ze základů stavebnictví. Denně prý chodí do nemovitostí, ale nejsou si úplně jisti, na co se tam po technické stránce zaměřit. Mluvila jsem skoro 3 hodiny o nejčastějších typech domů, jejich výhodách a nevýhodách, typických závadách, povinných revizích a kontrolách i o tom, co jsou skryté vady.
Školení mělo kladný ohlas, proto bych ho chtěla nabídnout dál. Pracovní název je Stavební minimum pro realitní makléře.

Podnikání

Když mně dřív někdo řekl, že studuje nebo pracuje v marketingu, obracela jsem v duchu oči v sloup. Přišlo mi to jako naprosto zbytečná věc. Zpětně bych byla vděčná za aspoň jeden semestr kurzu, kde bych se dozvěděla, že vypočítat, navrhnout, nakreslit a postavit nestačí. Nejdůležitější je prodat (se), být vidět a přitáhnout ty správné zákazníky. Dobře může fungovat osobní doporučení, ale zřejmě mám málo známých, kteří by potřebovali projekt roubenky, proto vsázím raději na obsahový marketing na svém webu, který jsem nově doplnila o fotky od Markéty Pleskotové, mojí spolužačky z gymnázia. Zároveň jsem přešla na wordpresovou šablonu Divi, která bude snad fungovat lépe než předchozí. Jako druhý kanál k zákazníkům jsem zvolila facebookovou stránku O roubenkách – inspirace, projekty, stavba. Do třetice jsem si založila profil na LinkedIn, kde si můžete přečíst můj životopis a pracovní zkušenosti.
Do Pardubic jsem zajela k architektům z 3K Architekts na seminář Stavaři stavařům, jehož hlavní náplní byla komunikace se zákazníkem, ocenění zakázky a tvorba nabídky. Pokud se chcete zlepšit v dané oblasti, kurz vřele doporučuju.

Kde mě můžete sledovat

Osobní profil na Facebooku
Stránka na Facebooku
LinkedIn
Připravuji formulář k odběru novinek z webu.

Čtivo (offline i online)

Knihy Martina Perlíka Rekonstrukce rodinného domu a Jak vybrat rodinný dům (vydalo Grada)
Kniha Jana Pešty Rekonstrukce roubených staveb (vydalo Grada)
FB skupina I počítačová blondýna může mít svůj web!
www.madlacevelova.cz (Marketingová čarodějnice)

8 závad starších rodinných domů, které byste při koupi neměli přehlédnout

Na trhu je dnes velké množství starších rodinných domů, které jsou celkově ve špatném technickém stavu. Majitelé desítky let neprováděli údržbu nebo naopak prováděli stavební práce amatérsky a nyní se snaží dům prodat za co nejvyšší cenu. Nejčastěji se opakující vady jsem shrnula do 8 skupin. Které to jsou? Dají se vyřešit nebo je lepší takový dům nekupovat? Přečtěte si v článku.

1. Praskliny

Praskliny v obvodových a nosných stěnách jsou poměrně častou závadou. Jejich příčinou může být například nerovnoměrné sedání stavby, kdy byla k domu dodatečně provedena přístavba. Další možnou příčinou je chybějící ztužující věnec nebo nadměrné zatížení od střechy. Nebezpečné jsou hlavně svislé praskliny přes celý dům, praskliny širší než několik milimetrů a aktivní praskliny, které se dále zvětšují. V posledních letech se můžeme setkat také s domy popraskanými vlivem vysychání jílového podloží pod domy s mělkými základy. Posouzení nechte vždy na statikovi nebo zkušeném stavebním inženýrovi, který navrhne vhodné opatření.

praskliny

 

Prasklina v hospodářské části domu způsobená vysycháním jílového podloží pod mělkými základy stavby. Stavbu bude nutné zbourat.

2. Vlhkost

Problémy s nadměrnou vlhkostí jsou záležitostí téměř všech domů postavených před rokem 1950. U starších domů hydroizolace chybí nebo již není funkční. Rozpoznání vlhkosti je snadné i pro laiky. Dům je uvnitř cítit zatuchlinou a na stěnách u země jsou vlhké „mapy“ nebo opadávající omítka. Orientační měření vlhkosti lze provést vlhkoměrem na stavební materiály. Řešení bývá poměrně nákladné, stěny je třeba podříznout nebo použít chemickou injektáž a podlahy se musí provést nové v celém souvrství včetně hydroizolace a tepelné izolace. Doplňkovým opatřením je pak použití sanačních omítek nebo odvětraných podlah nebo předstěn. U vlhkého domu nestačí jen provést zvolené opatření. Dům je potřeba nechat vyschnout a není tedy vhodný ihned k nastěhování.

vlhkost stavby

 

Obvodové a vnitřní nosné stěny domu nemají funkční hydroizolace. Vlhkost ze země vzlíná do zdiva. Dům bude potřeba podříznout do stěn vložit dodatečnou izolaci. Poté se zdivo musí nechat vyschnout, oklepat staré omítky a provést nové sanační, které zabrání tvorbě solných výkvětů.

3. Zatékání střechou a poškozený krov

Při prohlídce domu rozhodně nezapomeňte na kontrolu půdy. Může odhalit zatékání kvůli chybějící tašce, špatnému oplechování kolem komína nebo kvůli poškozeným okapům a svodům. Dlouho působící voda dokáže na některých konstrukcích napáchat nevratné škody. Dřevěný krov a strop mohou být napadeny dřevokazným hmyzem, houbami a plísněmi. Zatékání nesvědčí ani zdivu na půdě. Poškozené konstrukce je často nutné vyměnit.

zatékání střechou

 

Stará krytina je kolem komínu provizorně utěsněna PUR pěnou. Dlouhodobé zatékání poškodilo dřevěné konstrukce. Na domě se bude muset udělat nová střecha včetně krovu.

4. Plísně

Při nedostatečném větrání a špatně zateplených konstrukcích dochází v interiéru domu ke srážení vnitřní vlhkosti na chladných površích stěn a stropů. Vlhká omítka je živnou půdou pro spory plísní, které poletují všude kolem. Plísně se tvoří nejčastěji nad okny, v rozích místností a za nábytkem, kde špatně proudí vzduch. Plísně v interiéru mohou způsobit zdravotní problémy především u dětí.

plíseň v domě

 

Dům “po rekonstrukci” přes zimu zplesnivěl. Předchozí majitel udělal novou fasádu na staré vlhké stěny a okna vyměnil za plastová.

5. Zastaralé rozvody

Životnost technických rozvodů v domě je kolem 20 – 30 let. Jsou-li starší, je vhodné je vyměnit. U elektřiny patří mezi nejčastější závady elektroměr umístěný v domě, nástřešní nosič se vzdušným kabelem, starý domovní rozvaděč, rozvody z hliníkových kabelů a zastaralé vypínače a zásuvky. U splaškové kanalizace si dejte pozor, kam je zaústěna. Pokud v obci není kanalizace, musí být u domu funkční čistička, septik nebo jímka. Trativod, tedy přepad z jímky, je nepřípustný. Má-li dům vlastní studnu, nechte si udělat rozbor vody, zda je pitná. Pokud jsou v domě dva zdroje vody, tedy veřejný vodovod i studna, je častou závadou jejich propojení pomocí potrubí. To je nepřípustné, protože by mohlo dojít ke kontaminaci veřejného vodovodu. U vytápění zkontrolujte především funkčnost kotle a záznamy o pravidelných kontrolách.

zastaralé rozvody

 

Hlavní domovní rozvaděč obsahuje místo dnes běžných jističů staré pojistky. Když pojistka praskne, musí se vyměnit.

6. Nepálené cihly

Velmi nepříjemným překvapením je dodatečné zjištění, že dům nebo jeho část je postaven z nepálených cihel. Takovou stavbu je často lepší zbourat, protože zdivo je málo únosné. Fatální následky mají pro dům z nepálených cihel povodně. Na stavbě můžeme nepálené cihly odhalit na půdě, kde zdivo nebývá omítáno.

nepálené cihly

 

Zdivo na půdě je částečně z nepálených cihel.

7. Azbest

Na střechách starších domů najdeme často azbestocementové šablony (eternit). Na kůlnách se občas setkáme s obdobnou krytinou ve tvaru vlnovky. Šablony i vlnovka mají světle šedou barvu. Kdysi oblíbená nehořlavá střešní krytina se používala ve 2. polovině minulého století. V roce 1997 byla zakázána, protože uvolňuje drobná vlákna, která se usazují v plicích a způsobují závažná onemocnění (například rakovinu). Azbest je nebezpečný v případě, když se s ním začne manipulovat. Proto je třeba likvidaci takové krytiny svěřit odborné firmě, což znamená náklady navíc. Nikdy nerozebírejte azbestocementovou střechu svépomocí bez ochranných pomůcek.

azbestová střešní krytina

 

Střešní krytina z eternitu, který obsahuje škodlivý azbest. Při rekonstrukci je třeba krytinu likvidovat jako nebezpečný odpad.

8. Radon

Radon je plyn, který se uvolňuje do ovzduší z podloží domu. Při vyšších koncentracích je zdraví škodlivý. Novější domy jsou chráněny izolací nejčastěji z asfaltových pásů, která konstrukci ve styku se zeminou plynotěsně odděluje od podloží domu a slouží zároveň jako hydroizolace. U starších domů může vzniknout problém u neizolovaného sklepa nebo podlahy, odkud se radon šíří do domu. Jak je na tom daná lokalita s radonem, můžete zjistit z radonové mapy. Výjimečně je radon obsažen i v některých stavebních materiálech používaných v 60. – 70. letech (např. poříčský pórobeton, rynholecký škvárobeton). V případě podezření na výskyt radonu ve starším domě lze provést měření odbornou firmou nebo se obrátit na Státní úřad pro jadernou bezpečnost. Měření trvá delší časový úsek v řádu týdnů až měsíců. Pokud se potvrdí koncentrace radonu překračující hygienický limit 400 Bq/m3, je nutné provést vhodné opatření (například nucené odvětrání domu). Podrobné informace najdete na stránkách Radonový program ČR.

Nepodceňujte koupi nemovitosti

Pokud kupujete starší rodinný dům, nechte si posoudit jeho technický stav. Předejdete tak nepříjemným překvapením. Letos jsem se setkala už se dvěma případy, kdy kupující po nastěhování objevil rozsáhlé závady a řešil odstoupení od smlouvy nebo dodatečnou slevu z kupní ceny. Dejte si pozor zejména na šmejdy v realitách, kteří levně koupí dům v exekuci, nekvalitně ho opraví a obratem prodají na trojnásobek ceny. S poptávkou na inspekci mě můžete nezávazně kontaktovat.

Stavařina pro makléře

Na téma technických vad nemovitostí a jak je poznat pořádám půldenní a jednodenní školení pro realitní makléře. V případě zájmu se mi ozvěte.