fbpx

Na trhu je dnes velké množství starších rodinných domů, které jsou celkově ve špatném technickém stavu. Majitelé desítky let neprováděli údržbu nebo naopak prováděli stavební práce amatérsky a nyní se snaží dům prodat za co nejvyšší cenu. Nejčastěji se opakující vady jsem shrnula do 8 skupin. Které to jsou? Dají se vyřešit nebo je lepší takový dům nekupovat? Přečtěte si v článku.

1. Praskliny

Praskliny v obvodových a nosných stěnách jsou poměrně častou závadou. Jejich příčinou může být například nerovnoměrné sedání stavby, kdy byla k domu dodatečně provedena přístavba. Další možnou příčinou je chybějící ztužující věnec nebo nadměrné zatížení od střechy. Nebezpečné jsou hlavně svislé praskliny přes celý dům, praskliny širší než několik milimetrů a aktivní praskliny, které se dále zvětšují. V posledních letech se můžeme setkat také s domy popraskanými vlivem vysychání jílového podloží pod domy s mělkými základy. Posouzení nechte vždy na statikovi nebo zkušeném stavebním inženýrovi, který navrhne vhodné opatření.

praskliny
Prasklina v hospodářské části domu způsobená vysycháním jílového podloží pod mělkými základy stavby. Stavbu bude nutné zbourat.

2. Vlhkost

Problémy s nadměrnou vlhkostí jsou záležitostí téměř všech domů postavených před rokem 1950. U starších domů hydroizolace chybí nebo již není funkční. Rozpoznání vlhkosti je snadné i pro laiky. Dům je uvnitř cítit zatuchlinou a na stěnách u země jsou vlhké „mapy“ nebo opadávající omítka. Orientační měření vlhkosti lze provést vlhkoměrem na stavební materiály. Řešení bývá poměrně nákladné, stěny je třeba podříznout nebo použít chemickou injektáž a podlahy se musí provést nové v celém souvrství včetně hydroizolace a tepelné izolace. Doplňkovým opatřením je pak použití sanačních omítek nebo odvětraných podlah nebo předstěn. U vlhkého domu nestačí jen provést zvolené opatření. Dům je potřeba nechat vyschnout a není tedy vhodný ihned k nastěhování.

vlhkost stavby
Obvodové a vnitřní nosné stěny domu nemají funkční hydroizolace. Vlhkost ze země vzlíná do zdiva. Dům bude potřeba podříznout do stěn vložit dodatečnou izolaci. Poté se zdivo musí nechat vyschnout, oklepat staré omítky a provést nové sanační, které zabrání tvorbě solných výkvětů.

3. Zatékání střechou a poškozený krov

Při prohlídce domu rozhodně nezapomeňte na kontrolu půdy. Může odhalit zatékání kvůli chybějící tašce, špatnému oplechování kolem komína nebo kvůli poškozeným okapům a svodům. Dlouho působící voda dokáže na některých konstrukcích napáchat nevratné škody. Dřevěný krov a strop mohou být napadeny dřevokazným hmyzem, houbami a plísněmi. Zatékání nesvědčí ani zdivu na půdě. Poškozené konstrukce je často nutné vyměnit.

zatékání střechou
Stará krytina je kolem komínu provizorně utěsněna PUR pěnou. Dlouhodobé zatékání poškodilo dřevěné konstrukce. Na domě se bude muset udělat nová střecha včetně krovu.

4. Plísně

Při nedostatečném větrání a špatně zateplených konstrukcích dochází v interiéru domu ke srážení vnitřní vlhkosti na chladných površích stěn a stropů. Vlhká omítka je živnou půdou pro spory plísní, které poletují všude kolem. Plísně se tvoří nejčastěji nad okny, v rozích místností a za nábytkem, kde špatně proudí vzduch. Plísně v interiéru mohou způsobit zdravotní problémy především u dětí.

plíseň v domě
Dům “po rekonstrukci” přes zimu zplesnivěl. Předchozí majitel udělal novou fasádu na staré vlhké stěny a okna vyměnil za plastová.

5. Zastaralé rozvody

Životnost technických rozvodů v domě je kolem 20 – 30 let. Jsou-li starší, je vhodné je vyměnit. U elektřiny patří mezi nejčastější závady elektroměr umístěný v domě, nástřešní nosič se vzdušným kabelem, starý domovní rozvaděč, rozvody z hliníkových kabelů a zastaralé vypínače a zásuvky. U splaškové kanalizace si dejte pozor, kam je zaústěna. Pokud v obci není kanalizace, musí být u domu funkční čistička, septik nebo jímka. Trativod, tedy přepad z jímky, je nepřípustný. Má-li dům vlastní studnu, nechte si udělat rozbor vody, zda je pitná. Pokud jsou v domě dva zdroje vody, tedy veřejný vodovod i studna, je častou závadou jejich propojení pomocí potrubí. To je nepřípustné, protože by mohlo dojít ke kontaminaci veřejného vodovodu. U vytápění zkontrolujte především funkčnost kotle a záznamy o pravidelných kontrolách.

zastaralé rozvody
Hlavní domovní rozvaděč obsahuje místo dnes běžných jističů staré pojistky. Když pojistka praskne, musí se vyměnit.

6. Nepálené cihly

Velmi nepříjemným překvapením je dodatečné zjištění, že dům nebo jeho část je postaven z nepálených cihel. Takovou stavbu je často lepší zbourat, protože zdivo je málo únosné. Fatální následky mají pro dům z nepálených cihel povodně. Na stavbě můžeme nepálené cihly odhalit na půdě, kde zdivo nebývá omítáno.

nepálené cihly
Zdivo na půdě je částečně z nepálených cihel.

7. Azbest

Na střechách starších domů najdeme často azbestocementové šablony (eternit). Na kůlnách se občas setkáme s obdobnou krytinou ve tvaru vlnovky. Šablony i vlnovka mají světle šedou barvu. Kdysi oblíbená nehořlavá střešní krytina se používala ve 2. polovině minulého století. V roce 1997 byla zakázána, protože uvolňuje drobná vlákna, která se usazují v plicích a způsobují závažná onemocnění (například rakovinu). Azbest je nebezpečný v případě, když se s ním začne manipulovat. Proto je třeba likvidaci takové krytiny svěřit odborné firmě, což znamená náklady navíc. Nikdy nerozebírejte azbestocementovou střechu svépomocí bez ochranných pomůcek.

azbestová střešní krytina
Střešní krytina z eternitu, který obsahuje škodlivý azbest. Při rekonstrukci je třeba krytinu likvidovat jako nebezpečný odpad.

8. Radon

Radon je plyn, který se uvolňuje do ovzduší z podloží domu. Při vyšších koncentracích je zdraví škodlivý. Novější domy jsou chráněny izolací nejčastěji z asfaltových pásů, která konstrukci ve styku se zeminou plynotěsně odděluje od podloží domu a slouží zároveň jako hydroizolace. U starších domů může vzniknout problém u neizolovaného sklepa nebo podlahy, odkud se radon šíří do domu. Jak je na tom daná lokalita s radonem, můžete zjistit z radonové mapy. Výjimečně je radon obsažen i v některých stavebních materiálech používaných v 60. – 70. letech (např. poříčský pórobeton, rynholecký škvárobeton). V případě podezření na výskyt radonu ve starším domě lze provést měření odbornou firmou nebo se obrátit na Státní úřad pro jadernou bezpečnost. Měření trvá delší časový úsek v řádu týdnů až měsíců. Pokud se potvrdí koncentrace radonu překračující hygienický limit 400 Bq/m3, je nutné provést vhodné opatření (například nucené odvětrání domu). Podrobné informace najdete na stránkách Radonový program ČR.

Nepodčeňujte koupi nemovitosti

Pokud kupujete starší rodinný dům, nechte si posoudit jeho technický stav. Předejdete tak nepříjemným překvapením. Letos jsem se setkala už se dvěma případy, kdy kupující po nastěhování objevil rozsáhlé závady a řešil odstoupení od smlouvy nebo dodatečnou slevu z kupní ceny. Dejte si pozor zejména na šmejdy v realitách, kteří levně koupí dům v exekuci, nekvalitně ho opraví a obratem prodají na trojnásobek ceny. S poptávkou na inspekci mě můžete nezávazně kontaktovat.

Stavařina pro makléře

Na téma technických vad nemovitostí a jak je poznat pořádám půldenní a jednodenní školení pro realitní makléře. V případě zájmu se mi ozvěte.

Líbil se vám článek? Podělte se o něj s přáteli.