Spo­jení „koupě chalupy“ před­stih­lo při vyh­ledávání na Googlu všech­ny ostat­ní druhy nemovi­tostí. Karan­té­na a omezené možnos­ti ces­tování přimě­ly Čechy k návratu k oblíbené­mu chalu­paření. Pojďme se podí­vat, na co se zaměřit při výběru rekreačního bydlení, kde něk­teří z nás tráví vík­endy, dov­ole­nou i home office.

Lokalita versus cena

V tur­i­sticky vyh­ledá­vaných oblastech, přede­vším na horách, už prak­ticky nek­oupíte kval­it­ní nemovi­tost pod 5 mil. Kč. Zdán­livě lev­nější stav­by býva­jí ve špat­ném tech­nick­ém stavu a vyžadu­jí inves­tice v řádu jed­notek mil­ionů. Nabíd­ky vždy porovnáve­jte nejen mezi sebou, ale také s cenou pozemku v dané lokalitě a nák­la­dy na nový dům. Nemá smysl platit za opotřebený dům více než za novostavbu, pokud nemá výjimeč­nou hod­no­tu (ta může spočí­vat napřík­lad v tom, že v lokalitě už nej­sou žád­né vol­né staveb­ní pozemky). Cenu za nový dům uvažu­jte od 3,5 mil. Kč výše (inter­ne­tové nabíd­ky „dům za mil­ion“ v reál­ném světě bohužel neexistují).

Dostupnost

Věnu­jte pozornost tomu, po jaké ces­tě se k nemovi­tosti jezdí a komu tato ces­ta patří. Stav ces­ty se může v průběhu roku měnit. Po dešti může být rozblá­cená, v zimě může zapa­dat sněhem a není možné jí pro­ta­ho­vat. Ideál­ní je asfal­tová nebo zpevněná štěrková ces­ta ve veře­jném vlast­nictví (v majetku obce, kra­je nebo stá­tu). Úda­je o vlast­níkovi najdete v katas­tru nemovitostí.

Elektřina

Napo­jení na elek­trick­ou energii je dnes již stan­dar­d­em. Ověřte si, zda je elek­tři­na přive­de­na pomocí zem­ního kabelu nebo vzdušným vedením (to může kom­p­liko­vat rekon­struk­ci střechy) a kde je umístěn elek­troměr. V opti­mál­ním pří­padě se nachází na veře­jně přís­tup­ném místě, napřík­lad v pilíři v oplo­cení. Čas­tou variantou je však zas­taralá elek­troin­sta­lace s hod­i­na­mi ve fasádě.

Pitná voda

S chy­bějícím zdro­jem pit­né vody se potýká řada rekreačních objek­tů. Zdravot­ně nezá­vad­nou vodu získáte buď z veře­jného vodovo­du nebo z vrtané studny (nechte si před­ložit aktuál­ní roz­bor vody). Studny kopané nebo studánky ve sklepech nej­sou spolehlivým zdro­jem pit­né vody, ačko­liv maji­tel možná tvrdí něco jiného. Může být prob­lém s vydat­nos­tí i s pří­pad­ným znečištěním povr­chový­mi voda­mi při velkých deštích, hno­jení na nedalekém poli apod.

Kanalizace

Odve­dení splaškových vod bývá nejs­labším místem staveb na venkově. V mno­ha obcích stále není vybu­dová­na veře­jná kanal­izace a čistír­na odpad­ních vod. V takovém pří­padě máte tři legál­ní možnos­ti, jak likvi­dovat splašky. První je dostatečně velká, těs­ná jím­ka, která je pravidel­ně vyváže­na. Druhou možnos­tí je sep­tik s fil­trem, odkud jsou přečistěné vody odváděny do poto­ka nebo do vsaku. Třetím je domovní čistír­na odpad­ních vod. „Oblíbené“ řešení českých chalupářů – jím­ka s tra­tivo­dem – je z hygien­ick­ého hlediska nepří­pust­né a může dlouhodobě kon­t­a­mino­vat napřík­lad zmíně­nou kopanou studnu.

Technický stav domu

Pop­sat tech­nické vady v jed­nom odstavci nelze. Jed­nu věc bych ale vypích­la. Je jí stav komínů, do kterých jsou zaústěny spotře­biče na tuhá pali­va, tedy krby, kam­na, kotle apod. Čas­to se setkávám se starý­mi zděný­mi komíny, které nema­jí kovovou vložku, zato jsou zane­sené saze­mi a zdi­vo nad stře­chou se roz­padá. Požár takového komí­na, od kterého může chytit celý dům, je jen otázk­ou času. Zák­lad­ní údrž­ba komínu vyplý­va­jící ze zákona je 1x ročně kon­tro­la kom­iníkem a 2x ročně čištění. Nechte si od majitele před­ložit zprávy o kon­t­role a čistění za min­ulé období. O dalších tech­nick­ých vadách se dočtete v článku 8 závad starších rodin­ných domů, které byste při koupi neměli přehléd­nout.

Chalupa ihned k obývání nebo k rekonstrukci

Při koupi chalupy, která vyžadu­je opravy nebo dokonce celkovou rekon­struk­ci, počíte­jte nejen s dodatečný­mi finanční­mi nák­la­dy, ale i s časovou náročnos­tí. Ať už budete pra­co­v­at vlast­ní­ma ruka­ma nebo koordi­no­vat prá­ci řemeslníků na stavbě vzdálené desítky kilo­metrů, zabere vám to stovky hodin. Zvažte, zda vám to vaše pra­cov­ní a rodin­ná situ­ace umožňu­je a konzul­tu­jte záměr se svý­mi blízký­mi. Není nic horšího, než když se chalu­pa nes­tane vys­něným místem odpočinku, ale dalším břemen­em, kam bude rod­i­na s narůs­ta­jícím odporem jezdit vík­end co vík­end brigád­ničit. Pamatu­jte, že i údrž­ba domu a zahrady v dobrém stavu zabere času víc než dost.

Koupě pozemku a novostavba

Nedostatečná nabíd­ka na trhu přivádí zájem­ce o chalu­paření k myš­lence koupit poze­mek a postavit novostavbu. Obdob­ně jako u celkové rekon­strukce je nut­né počí­tat s delším časem, který je potřeb­ný pro zpra­cov­ání pro­jek­tu, získání staveb­ního pov­olení a samot­nou stavbu. Jen zříd­ka to lze sti­h­nout za kratší dobu než jeden rok. Počíte­jte spíše se dvě­ma až tře­mi lety.

Nepodceňujte koupi nemovitosti

Pokud kupu­jete chatu nebo chalupu, nechte si odborně posou­dit její tech­nický stav. Nepodléhe­jte tlaku majitelů, kteří se snaží využít pro ně výhod­ných pod­mínek na trhu a nabíze­jí za hod­ně peněz málo kval­i­ty. S pop­távk­ou na inspekci mě můžete nezá­vazně kon­tak­to­vat.

Na trhu je dnes velké množství starších rodin­ných domů, které jsou celkově ve špat­ném tech­nick­ém stavu. Majitelé desítky let neprováděli údržbu nebo naopak prováděli staveb­ní práce amatérsky a nyní se snaží dům pro­dat za co nejvyšší cenu. Nejčastěji se opaku­jící vady jsem shrnu­la do 8 skupin. Které to jsou? Dají se vyřešit nebo je lep­ší takový dům nekupo­vat? Přečtěte si v článku.

1. Praskliny

Praskliny v obvodových a nos­ných stěnách jsou poměrně čas­tou závadou. Jejich příči­nou může být napřík­lad nerovnoměrné sedání stav­by, kdy byla k domu dodatečně prove­de­na přís­tav­ba. Další mož­nou příči­nou je chy­bějící ztužu­jící věnec nebo nad­měrné zatížení od střechy. Nebezpečné jsou hlavně svis­lé praskliny přes celý dům, praskliny širší než něko­lik milimetrů a aktivní praskliny, které se dále zvětšu­jí. V posled­ních letech se můžeme setkat také s domy popraskaný­mi vlivem vysy­chání jílového pod­loží pod domy s mělký­mi zák­la­dy. Posouzení nechte vždy na sta­tikovi nebo zkušeném staveb­ním inženýrovi, který navrhne vhod­né opatření.

 

2. Vlhkost

Prob­lémy s nad­měrnou vlhkostí jsou záleži­tostí téměř všech domů postavených před rokem 1950. U starších domů hydroizo­lace chy­bí nebo již není funkční. Rozpoznání vlhkosti je snad­né i pro laiky. Dům je uvnitř cítit zatuch­li­nou a na stěnách u země jsou vlhké „mapy“ nebo opadá­va­jící omít­ka. Ori­en­tační měření vlhkosti lze provést vlhkoměrem na staveb­ní mater­iá­ly. Řešení bývá poměrně nák­lad­né, stěny je tře­ba podříz­nout nebo použít chemick­ou injek­táž a pod­lahy se musí provést nové v celém sou­vrství včet­ně hydroizo­lace a tepel­né izo­lace. Doplňkovým opatřením je pak použití sanačních omítek nebo odvě­traných pod­lah nebo před­stěn. U vlhkého domu nes­tačí jen provést zvolené opatření. Dům je potře­ba nechat vyschnout a není tedy vhod­ný ihned k nastěhování.

 

3. Zatékání střechou a poškozený krov

Při prohlíd­ce domu rozhod­ně neza­pomeňte na kon­trolu půdy. Může odhalit zatékání kvůli chy­bějící tašce, špat­né­mu ople­chování kolem komí­na nebo kvůli poškozeným okapům a svodům. Dlouho působící voda dokáže na něk­terých kon­strukcích napáchat nevrat­né škody. Dřevěný krov a strop mohou být napade­ny dře­vokazným hmyzem, houba­mi a plís­ně­mi. Zatékání nesvědčí ani zdi­vu na půdě. Poškozené kon­strukce je čas­to nut­né vyměnit.

 

4. Plísně

Při nedostatečném větrání a špat­ně zateplených kon­strukcích dochází v inter­iéru domu ke srážení vnitřní vlhkosti na chlad­ných površích stěn a stropů. Vlhká omít­ka je živ­nou půdou pro spory plís­ní, které pole­tu­jí všude kolem. Plís­ně se tvoří nejčastěji nad okny, v rozích míst­nos­tí a za nábytkem, kde špat­ně proudí vzduch. Plís­ně v inter­iéru mohou způ­so­bit zdravot­ní prob­lémy přede­vším u dětí.

 

5. Zastaralé rozvody

Živ­ot­nost tech­nick­ých rozvodů v domě je kolem 20 – 30 let. Jsou-li starší, je vhod­né je vyměnit. U elek­třiny patří mezi nejčastější závady elek­troměr umístěný v domě, nástřešní nosič se vzdušným kabelem, starý domovní roz­vaděč, rozvody z hliníkových kabelů a zas­taralé vypí­nače a zásu­vky. U splaškové kanal­izace si dejte pozor, kam je zaústě­na. Pokud v obci není kanal­izace, musí být u domu funkční čis­tič­ka, sep­tik nebo jím­ka. Tra­tivod, tedy přepad z jímky, je nepří­pust­ný. Má-li dům vlast­ní studnu, nechte si udělat roz­bor vody, zda je pit­ná. Pokud jsou v domě dva zdro­je vody, tedy veře­jný vodovod i studna, je čas­tou závadou jejich propo­jení pomocí potrubí. To je nepří­pust­né, pro­tože by moh­lo dojít ke kon­t­a­m­i­naci veře­jného vodovo­du. U vytápění zkon­trolu­jte přede­vším funkčnost kotle a záz­namy o pravidel­ných kontrolách.

 

6. Nepálené cihly

Vel­mi nepří­jem­ným přek­vapením je dodatečné zjištění, že dům nebo jeho část je postaven z nepálených cihel. Takovou stavbu je čas­to lep­ší zbourat, pro­tože zdi­vo je málo únos­né. Fatál­ní násled­ky mají pro dům z nepálených cihel povod­ně. Na stavbě můžeme nepálené cih­ly odhalit na půdě, kde zdi­vo nebývá omítáno.

 

7. Azbest

Na střechách starších domů najdeme čas­to azbesto­ce­men­tové šablony (eter­nit). Na kůl­nách se občas setkáme s obdob­nou kry­ti­nou ve tvaru vlnovky. Šablony i vlnov­ka mají svě­tle šedou barvu. Kdysi oblíbená nehořlavá střešní kry­ti­na se použí­vala ve 2. polov­ině min­ulého sto­letí. V roce 1997 byla zakázá­na, pro­tože uvolňu­je drob­ná vlák­na, která se usazu­jí v plicích a způ­sobu­jí závažná onemoc­nění (napřík­lad rakov­inu). Azbest je nebezpečný v pří­padě, když se s ním začne manip­ulo­vat. Pro­to je tře­ba likvi­daci takové kry­tiny svěřit odborné fir­mě, což zna­mená nák­la­dy navíc. Nikdy neroze­bíre­jte azbesto­ce­men­tovou střechu svépo­mocí bez ochran­ných pomůcek.

 

8. Radon

Radon je plyn, který se uvolňu­je do ovz­duší z pod­loží domu. Při vyšších kon­cen­tracích je zdraví škodlivý. Novější domy jsou chráněny izo­lací nejčastěji z asfal­tových pásů, která kon­struk­ci ve styku se zemi­nou ply­notěs­ně odd­ělu­je od pod­loží domu a slouží zároveň jako hydroizo­lace. U starších domů může vzni­knout prob­lém u neizolo­vaného sklepa nebo pod­lahy, odkud se radon šíří do domu. Jak je na tom daná lokali­ta s radonem, můžete zjis­tit z radonové mapy. Výjimečně je radon obsažen i v něk­terých staveb­ních mater­iálech použí­vaných v 60. – 70. letech (např. poříčský póro­be­ton, ryn­holecký škváro­be­ton). V pří­padě podezření na výskyt radonu ve starším domě lze provést měření odbornou fir­mou nebo se obrátit na Stát­ní úřad pro jadernou bezpečnost. Měření trvá delší časový úsek v řádu týd­nů až měsíců. Pokud se potvrdí kon­cen­trace radonu překraču­jící hygien­ický lim­it 400 Bq/m3, je nut­né provést vhod­né opatření (napřík­lad nucené odvětrání domu). Podrob­né infor­ma­ce najdete na stránkách Radonový pro­gram ČR.

Nepodceňujte koupi nemovitosti

Pokud kupu­jete starší rodin­ný dům, nechte si posou­dit jeho tech­nický stav. Přede­jdete tak nepří­jem­ným přek­vapením. Letos jsem se setkala už se dvě­ma pří­pady, kdy kupu­jící po nastěhování objevil rozsáh­lé závady a řešil odstoupení od smlou­vy nebo dodateč­nou sle­vu z kup­ní ceny. Dejte si pozor zejmé­na na šme­jdy v real­itách, kteří lev­ně koupí dům v exeku­ci, nek­val­it­ně ho opraví a obratem pro­da­jí na tro­jná­sobek ceny. S pop­távk­ou na inspekci mě můžete nezá­vazně kon­tak­to­vat.

Stavařina pro makléře

Na téma tech­nick­ých vad nemovi­tostí a jak je poz­nat pořádám půlden­ní a jednoden­ní školení pro real­it­ní mak­léře. V pří­padě záj­mu se mi ozvěte.