8 závad starších rodinných domů, které byste při koupi neměli přehlédnout

Na trhu je dnes velké množství starších rodin­ných domů, které jsou celkově ve špat­ném tech­nick­ém stavu. Majitelé desítky let neprováděli údržbu nebo naopak prováděli staveb­ní práce amatérsky a nyní se snaží dům pro­dat za co nejvyšší cenu. Nejčastěji se opaku­jící vady jsem shrnu­la do 8 skupin. Které to jsou? Dají se vyřešit nebo je lep­ší takový dům nekupo­vat? Přečtěte si v článku.

1. Praskliny

Praskliny v obvodových a nos­ných stěnách jsou poměrně čas­tou závadou. Jejich příči­nou může být napřík­lad nerovnoměrné sedání stav­by, kdy byla k domu dodatečně prove­de­na přís­tav­ba. Další mož­nou příči­nou je chy­bějící ztužu­jící věnec nebo nad­měrné zatížení od střechy. Nebezpečné jsou hlavně svis­lé praskliny přes celý dům, praskliny širší než něko­lik milimetrů a aktivní praskliny, které se dále zvětšu­jí. V posled­ních letech se můžeme setkat také s domy popraskaný­mi vlivem vysy­chání jílového pod­loží pod domy s mělký­mi zák­la­dy. Posouzení nechte vždy na sta­tikovi nebo zkušeném staveb­ním inženýrovi, který navrhne vhod­né opatření.

 

2. Vlhkost

Prob­lémy s nad­měrnou vlhkostí jsou záleži­tostí téměř všech domů postavených před rokem 1950. U starších domů hydroizo­lace chy­bí nebo již není funkční. Rozpoznání vlhkosti je snad­né i pro laiky. Dům je uvnitř cítit zatuch­li­nou a na stěnách u země jsou vlhké „mapy“ nebo opadá­va­jící omít­ka. Ori­en­tační měření vlhkosti lze provést vlhkoměrem na staveb­ní mater­iá­ly. Řešení bývá poměrně nák­lad­né, stěny je tře­ba podříz­nout nebo použít chemick­ou injek­táž a pod­lahy se musí provést nové v celém sou­vrství včet­ně hydroizo­lace a tepel­né izo­lace. Doplňkovým opatřením je pak použití sanačních omítek nebo odvě­traných pod­lah nebo před­stěn. U vlhkého domu nes­tačí jen provést zvolené opatření. Dům je potře­ba nechat vyschnout a není tedy vhod­ný ihned k nastěhování.

 

3. Zatékání střechou a poškozený krov

Při prohlíd­ce domu rozhod­ně neza­pomeňte na kon­trolu půdy. Může odhalit zatékání kvůli chy­bějící tašce, špat­né­mu ople­chování kolem komí­na nebo kvůli poškozeným okapům a svodům. Dlouho působící voda dokáže na něk­terých kon­strukcích napáchat nevrat­né škody. Dřevěný krov a strop mohou být napade­ny dře­vokazným hmyzem, houba­mi a plís­ně­mi. Zatékání nesvědčí ani zdi­vu na půdě. Poškozené kon­strukce je čas­to nut­né vyměnit.

 

4. Plísně

Při nedostatečném větrání a špat­ně zateplených kon­strukcích dochází v inter­iéru domu ke srážení vnitřní vlhkosti na chlad­ných površích stěn a stropů. Vlhká omít­ka je živ­nou půdou pro spory plís­ní, které pole­tu­jí všude kolem. Plís­ně se tvoří nejčastěji nad okny, v rozích míst­nos­tí a za nábytkem, kde špat­ně proudí vzduch. Plís­ně v inter­iéru mohou způ­so­bit zdravot­ní prob­lémy přede­vším u dětí.

 

5. Zastaralé rozvody

Živ­ot­nost tech­nick­ých rozvodů v domě je kolem 20 – 30 let. Jsou-li starší, je vhod­né je vyměnit. U elek­třiny patří mezi nejčastější závady elek­troměr umístěný v domě, nástřešní nosič se vzdušným kabelem, starý domovní roz­vaděč, rozvody z hliníkových kabelů a zas­taralé vypí­nače a zásu­vky. U splaškové kanal­izace si dejte pozor, kam je zaústě­na. Pokud v obci není kanal­izace, musí být u domu funkční čis­tič­ka, sep­tik nebo jím­ka. Tra­tivod, tedy přepad z jímky, je nepří­pust­ný. Má-li dům vlast­ní studnu, nechte si udělat roz­bor vody, zda je pit­ná. Pokud jsou v domě dva zdro­je vody, tedy veře­jný vodovod i studna, je čas­tou závadou jejich propo­jení pomocí potrubí. To je nepří­pust­né, pro­tože by moh­lo dojít ke kon­t­a­m­i­naci veře­jného vodovo­du. U vytápění zkon­trolu­jte přede­vším funkčnost kotle a záz­namy o pravidel­ných kontrolách.

 

6. Nepálené cihly

Vel­mi nepří­jem­ným přek­vapením je dodatečné zjištění, že dům nebo jeho část je postaven z nepálených cihel. Takovou stavbu je čas­to lep­ší zbourat, pro­tože zdi­vo je málo únos­né. Fatál­ní násled­ky mají pro dům z nepálených cihel povod­ně. Na stavbě můžeme nepálené cih­ly odhalit na půdě, kde zdi­vo nebývá omítáno.

 

7. Azbest

Na střechách starších domů najdeme čas­to azbesto­ce­men­tové šablony (eter­nit). Na kůl­nách se občas setkáme s obdob­nou kry­ti­nou ve tvaru vlnovky. Šablony i vlnov­ka mají svě­tle šedou barvu. Kdysi oblíbená nehořlavá střešní kry­ti­na se použí­vala ve 2. polov­ině min­ulého sto­letí. V roce 1997 byla zakázá­na, pro­tože uvolňu­je drob­ná vlák­na, která se usazu­jí v plicích a způ­sobu­jí závažná onemoc­nění (napřík­lad rakov­inu). Azbest je nebezpečný v pří­padě, když se s ním začne manip­ulo­vat. Pro­to je tře­ba likvi­daci takové kry­tiny svěřit odborné fir­mě, což zna­mená nák­la­dy navíc. Nikdy neroze­bíre­jte azbesto­ce­men­tovou střechu svépo­mocí bez ochran­ných pomůcek.

 

8. Radon

Radon je plyn, který se uvolňu­je do ovz­duší z pod­loží domu. Při vyšších kon­cen­tracích je zdraví škodlivý. Novější domy jsou chráněny izo­lací nejčastěji z asfal­tových pásů, která kon­struk­ci ve styku se zemi­nou ply­notěs­ně odd­ělu­je od pod­loží domu a slouží zároveň jako hydroizo­lace. U starších domů může vzni­knout prob­lém u neizolo­vaného sklepa nebo pod­lahy, odkud se radon šíří do domu. Jak je na tom daná lokali­ta s radonem, můžete zjis­tit z radonové mapy. Výjimečně je radon obsažen i v něk­terých staveb­ních mater­iálech použí­vaných v 60. – 70. letech (např. poříčský póro­be­ton, ryn­holecký škváro­be­ton). V pří­padě podezření na výskyt radonu ve starším domě lze provést měření odbornou fir­mou nebo se obrátit na Stát­ní úřad pro jadernou bezpečnost. Měření trvá delší časový úsek v řádu týd­nů až měsíců. Pokud se potvrdí kon­cen­trace radonu překraču­jící hygien­ický lim­it 400 Bq/m3, je nut­né provést vhod­né opatření (napřík­lad nucené odvětrání domu). Podrob­né infor­ma­ce najdete na stránkách Radonový pro­gram ČR.

Nepodceňujte koupi nemovitosti

Pokud kupu­jete starší rodin­ný dům, nechte si posou­dit jeho tech­nický stav. Přede­jdete tak nepří­jem­ným přek­vapením. Letos jsem se setkala už se dvě­ma pří­pady, kdy kupu­jící po nastěhování objevil rozsáh­lé závady a řešil odstoupení od smlou­vy nebo dodateč­nou sle­vu z kup­ní ceny. Dejte si pozor zejmé­na na šme­jdy v real­itách, kteří lev­ně koupí dům v exeku­ci, nek­val­it­ně ho opraví a obratem pro­da­jí na tro­jná­sobek ceny. S pop­távk­ou na inspekci mě můžete nezá­vazně kon­tak­to­vat.

Stavařina pro makléře

Na téma tech­nick­ých vad nemovi­tostí a jak je poz­nat pořádám půlden­ní a jednoden­ní školení pro real­it­ní mak­léře. V pří­padě záj­mu se mi ozvěte.